如果要到燕京开展房地产事业，宋亮自认为经验足够，资金也还算充沛，只要不操作大项目，问题就不是很大，眼光应该也没什么大问题，最大的问题是人脉。

宋亮又觉得，如果李牧参与进来，那么资金上就能得到一定的补足，李牧做生意的眼光独到，所以在眼光问题上也能够起到很大的补充作用。

这样的话，资金、眼光、经验，这三点都具备而且都足够了。

剩下的就是人脉。

这也就是李牧口中那个陈泽最大的价值体现了，父亲是部委高官、母亲是上市企业老总，这样的人在燕京必然是有相当人脉的，如果他能够把他的人脉拿进来，那么这四点就齐备了，成事的可能性也就大大增加。

于是，宋亮专程飞抵燕京和李牧见面。

李牧亲自开车到机场接上了他，从机场回市里的路上，李牧大概把想法跟宋亮说了一下。

李牧的想法很简单，宋亮过来，成立个公司，自己和陈泽都会入股，自己出钱，陈泽出人脉，宋亮来操盘，今年年内先以开发一到两个住宅楼盘为目标，明年开始操作商业地产。

宋亮说：“住宅楼盘我还算比较有经验，商业地产这一块我不太熟练，当初我跟天明的爸爸干的时候，商业地产的模式还很单一，做来做去无非就是百货大楼、商场的套路，没什么新鲜的东西，虽然我不知道你对商业地产是怎么规划的，但以我对你的了解，这种模式你肯定瞧不上。”

李牧点点头，说：“你说的那种商业地产模式太普遍了，弄块地，盖一个商场，每一层规划销售不同种类的商品，这种虽然也能赚钱，但是太没意思了。”

说着，李牧顿了顿又道：“我想做的商业地产，主要得具备两个点，一个是消费一体化，一个是地标性。”

“消费一体化就是功能要多元化，不只是购物，还要有餐饮和娱乐，甚至还要有高端的配套写字楼，就好像王府井，百货大楼很出名，小吃一条街也很出名，旁边也有电影院、ktv、酒店和写字楼，所以王府井就是一个消费一体化的综合体，不过问题是，这里面每一个版块都是各自独立的，如果由一个开发商来统一策划、统一开发、统一招商、统一管理、统一运营，那么它们结合在一起能够释放出的能量会更强大，这就是我想要的消费一体化。”

“至于地标性很容易理解，就好像每个城市都有自己最出名的地方一样，说起金陵，你会想到夫子庙、秦淮河等等；说起燕京，你会想到王府井、西单；如果我们把商业地产做到了消费一体化，剩下的就是把这个概念推广出去，让这个城市里的人脑子里有一个潜意识，每当他们想到消费，他们就会想到这里，他们会把这里当成购物、娱乐、餐饮等等一切消费娱乐的首选，会把到这里消费视为一种时尚，那时候，这个项目就会成为这个城市的地标。”

宋亮听完李牧的介绍，轻叹一声，说：“这种项目相当庞大啊，你有把握？”

李牧说：“我有做好之后能赚钱的把握，至于怎么做好，就得看你的了，毕竟我对房地产的具体运作一无所知，我甚至不知道你们跟银行是怎么合作的。”

宋亮说：“银行那边的合作很简单，就是互惠互利，银行也有营收压力，现在房地产比较热，他们很愿意把钱投入到房地产项目上，一般就是开发商拿到地之后抵押给银行，然后银行给开发商一笔贷款，开发商拿到钱启动开发，等到楼盘建成、出售之后，再把银行贷款填上。”

李牧问他：“这里面的杠杆大概有多少倍？如果是一个宣称总投资十亿的地产项目，开发商需要出多少钱？”

宋亮说：“一般情况下是10-20之间，主要用在拿地，毕竟有了地银行就会给你钱。”

说着，宋亮又道：“如果跟政府的关系过硬的话，拿地的出让金都可以先欠着，然后用那地去找银行拿钱，银行看到地就会批款，这样前期资金就有了，这基本上是空手套白狼，一分钱不花直接拿银行的钱开工，而且楼只要盖起来，没等封顶就可以拿这栋楼再去抵押，再从银行套一笔钱出来做后续资金，一般来说，这些钱就可以支撑到开盘了。”

李牧听得惊讶咋舌：“拿政府的地套银行的钱，开工之后再赚民众的钱，真真是空手套白狼啊！”